Hol van az a világ, amikor telekkönyvről, telekkönyvi betétről beszéltünk? Évtizedek óta ingatlan-nyilvántartás foglalkozik az ingatlanok ügyeivel, jelenleg éppen az 1997. évi CXLI. törvény tartalmazza a hatályos szabályokat.
2023.február elsejétől azonban nem módosul, hanem teljesen megújul az ingatlan-nyilvántartási törvény, melyet a napokban fogadott el az Országgyűlés. A változást az eltelt 25 év, továbbá az elektronizálás /is/ indokolja.
A törvény új elemei:
– kódexjelleg
– teljeskörűség elve, a bejegyzési elv kiterjesztése
– az ingatlan-nyilvántartás primátusa
– az automatikus döntéshozatal.
A Polgári Kisgazdák számára mindig nagyon fontos volt az ország területén található ingatlanok pontos és szakszerű nyilvántartása, az ezzel kapcsolatos hatékony ügyintézés, ezért várakozással fogadtuk, olvastuk az új törvényt, bízva abban,hogy annak bevezetése – hiszen kellő idő áll rendelkezésre – , az átállás problémák nélkül valósul majd meg!
Minden jog, tény, adat esetében a változás vezetése bejegyzéssel történik, kérelemre induló eljárásokban. A bíróságok, egyéb hatóságok nem ügyfelek, tehát az ő megkeresésük alapján a bejegyzés teljesítése kötelező lesz!
Belterületi és külterületi ingatlanok lehetnek a földrészletek, utóbbi különleges egysége a zártkerti ingatlan.
Minden földrészlet egyedi azonosítója a helyrajzi szám.. A földrészlet – művelési ág szerinti bontásban – legfeljebb húsz alrészletet tartalmazhat. A nyilvántartandó adatokat és a bejegyzések részletes szabályait végrehajtási rendelet fogja megállapítani.
Az ingatlan-nyilvántartási adatbázis tulajdoni lapból, térképi adatbázisból és okirattárból áll majd, mely – néhány kivételtől eltekintve – nyilvános, és feljegyzés készíthető, másolat kérhető mindezekről.
Fontos elv, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás! A helyesbítés, törlés, kiigazítás lehetséges, de csak meghatározott feltételekkel.
Minden földrészletet tulajdoni lap tart nyilván.
Az eljárásokra kérelemre vagy hatósági megkeresés alapján kerül sor, ennek során a rangsor elvéhez /beérkezés időpontja/ ragaszkodni kell! Végrehajtási jogot, jelzálogjogot, bírósági elrendelést, hatósági felhívást a széljegyek rangsorára tekintet nélkül teljesíteni kell!
A változások bejegyzését 30 napon belül kell kérelmezni.
Bejegyzésre a közokirat illetve teljes bizonyító erővel bíró magánokirat alkalmas, illetve ezek közjegyző által hitelesített másolata. Magánokirat esetén feltétel az ügyvédi ellenjegyzés is. Az okiratok kötelező tartalmi kellékeit számos pontban sorolja fel a törvény. A jogok és tények bejegyzésére irányuló eljárásokban kötelező lesz a jogi képviselet.
A külföldön kelt okiratokra számos külön szabály vonatkozik majd garanciális elemként.
Meghatalmazás esetén is be kell tartani az alakiságokat, pl. a jogi képviselő általi ellenjegyzést.
Akár csak egy elírás esetén is a kérelem elutasítására kerül sor, hiánypótlási felhívás kiadásának nincs helye!
Az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének elmulasztása esetén még széljegyésre sem kerülhet sor! Kivételt képez a bírósági vagy közjegyzői határozat.
Az eljárás megindításáról az összes érdekeltet értesítik, így ők jogaik megóvása érdekében azonnal felléphetnek.
Megszűnik a hat hónapos függőben tartási lehetőség tulajdonjog bejegyzése esetén,ehelyett a vételár kifizetéséig a vevői jog bejegyzése kérhető. Közös tulajdon bíróság által történő megszüntetése esetén megszűnik az a lehetőség, hogy a bejegyzés feltétele a vételár kiegyenlítésének igazolása.
Az ingatlanügyi hatóság döntésével szemben közigazgatási per indítható, a bíróság a korábbi döntést megváltoztathatja.
A bejegyzés megváltoztatására, kijavítására, helyesbítésére három éven belül lesz lehetőség.
Földnek minősülő ingatlanok megszerzéséhez speciális szabályokat ír elő a törvény, leginkább a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyását,a felek szerzőképességre, rokonságra vonatkozó nyilatkozatát, íz elővásárlásra jogosultak felhívásának igazolását, stb.
Bizonyos esetekben a bíróság akár polgári, akár büntető perben elrendelheti előzetesen végrehajtható végzéssel a per megindítása tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
A tulajdoni lap adatainak megismerése mindenkit megillet, a személyes adatok kivételével. A jövőben szemle-tulajdoni lap másolat,teljes tulajdoni lap másolat, ügyleti tulajdoni lap másolat igényelhető majd. Megszűnik a nem hiteles tulajdoni lap másolat.
A bővebb információkat jövőben a jogosulti földkönyv,tulajdonosi földkönyv, a statisztikai célú földkönyv tartalmazza majd.
Miniszteri rendelet állapítja majd meg a különféle díjak mértékét, de már maga a törvény tartalmazza a tárgyánál fogva díjmentes ügyeket, mely önmagában is több oldalas felsorolás!
A részletszabályok kidolgozására a Kormány illetve a szakminiszter kapott felhatalmazást a törvényben.
Egyidejűleg a Polgári Törvénykönyv vonatkozó részei is módosulnak , döntően a személyi adatok vonatkozásában. Bizonyos törlési perek esetében hat hónapos illetve három éves – jogvesztő!- határidőt vezetnek be.
Bizonyára nem lehet teljes az új törvény fenti ismertetése, de annak hatályba lépéséig kellő ideje van a hatóságoknak is, az állampolgároknak is arra, hogy megfelelően felkészüljenek, tájékozódjanak. Miután Magyarországon szinte mindenki érdekelt – tulajdonosként vagy
más módon – az ingatlanokkal kapcsolatban, ezért ajánlom,hogy kellő körültekintéssel és megbízható szakember segítségével járjon csak el mindenki ingatlana ügyében!
Dr. Bakos Zoltán
KPE szakértő
