Ismét a termőföld az egyik legbiztosabb befektetés?

A kép forrása: magyarmezogazdasag.hu

Dr. Vigh Dánielt, a Termőföld Centrum igazgatóját kérdeztük a hazai földpiacról, az árakról és az osztatlan közös földtulajdon felszámolását célzó törvényről.

A termőföld árak emelkedése továbbra is töretlen az OTP 2019-es évre vonatkozó 2020-ban készült értéktérképe alapján. A tavalyi 7%-os árnövekedés után elmondható, hogy 1 hektár, 2010-ben vásárolt termőföld ára 2019-re összességében már átlagosan bő két és félszeresére nőtt.

A Takarékindex adatsora szintén jól mutatja, hogy közel 10 év alatt 219 %-kal emelkedtek a termőföld árak nominális értéken, az inflációt levonva pedig 170,8 %-kal. Ezeket a hozamokat a jelenlegi pénzpiaci környezetben nemhogy a banki kamatok, de még a szuper állampapír sem termeli ki.

Dr. Vigh Dániel, a Termőföld Centrum igazgatója szerint az emberek a hazai részvénypiacot, devizapiacot és az aranypiacot túlságosan volatilisnek, kockázatosnak tartják, a banki kamatok pedig nagyon alacsonyak. Megfogható dolgot szeretnének a pénzükért, viszont lakóingatlan vásárláshoz nincs elégendő tőkéjük, így adódik a termőföld, amiben nagyobb hozampotenciált látnak.

A termőföld értéknövekedés valószínűleg a jövőben is folytatódik, hiszen a birtokaprózódás szabályozás nélkül vészesen zajlik tovább, a jövőben pedig nem várható olyan koncentrált állami kínálat, mint amilyen 2016-ban volt: „Nem látom rövid távon esélyét az árak mérséklődésére, mert a föld fizikailag korlátos jószág, a kereslet iránta pedig fokozódik. Hozzá kell tennem, hogy ez csak a személyes véleményem” – mondta Vigh Dániel.

A szakember növekvő forgalmat lát az ingatlanpiacon. Tapasztalatai alapján a termőföld iránt érdeklődők száma csaknem megduplázódott az elmúlt időszakban. Ez a trend visszaköszön a szerződéskötések számában is. A vevőkkel folytatott beszélgetések alapján kiderült, az emberek hosszú távú befektetéseket keresnek, jellemzően 2-4 millió forintot szeretnének elhelyezni termőföldben.

Osztatlan közös tulajdon: az ördög a részletekben rejlik

Az osztatlan közös tulajdon felszámolását célzó törvénnyel kapcsolatban a szakmeber elmondta, kiváló ötletnek tartja, azonban mint általában, az ördög itt is a részletekben rejlik. Nagy kérdés, hogy az újraosztott földeket miként tudja majd a birtokosa megközelíteni: kivett úttal vagy szolgalmi joggal.

A másik dolog, amit problémásnak lát, a törvényben megfogalmazott birtokminimum, amelyről a törvényben a 11. § (1) szól. Ez a következő: “Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése eredményeként kialakításra kerülő ingatlan – ide nem értve az ingatlanok megközelítésére szolgáló utat – nem lehet szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2-nél, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág esetén 10 000 m2-nél kisebb területnagyságú. Erdőnek minősülő ingatlan esetén az Evt.-nek az erdő megosztására irányadó további előírásait is figyelembe kell venni. Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték irányadó.”

A kárpótlási tulajdonosoknak nincs elegendő tőkéjük bekebelezni a többi tulajdonostársat, hogy 1/1-es és egyben ilyen nagy birtokminimumnak is megfeleljen. A törvényhez tartozó végrehajtási rendeletet még nem tették közzé, bizonyára még nem készült el. Ebben további részletkérdések kerülhetnek elő. Ha az államtól várják az osztatlan közös tulajdonosok a megoldást (kisajátítást), annak számos szigorú előfeltétele van.

„Személyes véleményem az, hogy kedvezményes kamatú hitellel támogatni kellene azokat a gazdákat, akik fel szeretnék vásárolni az összes osztatlan közös tulajdonostól a megadott földet. Erre maximum 10-20 tulajdonos kezében levő földek esélyesek. Több ilyen osztatlan közös felvásárlást is sikeresen koordináltam, így én külső vásárlóban látom az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének reális lehetőségét” – mondta a Termőföld Centrum igazgatója.

Azon földtulajdonosok kapcsán, akiknek szükségük van a többi tulajdonos jóváhagyására az igazgató megjegyezte: „a költségek miatt nem találkoztam még azzal az esettel, hogy valaki használatmegosztási szerződés megkötését kezdeményezte volna tulajdonostársaival. Egyszerűbb és olcsóbb megoldás, ha eladja az adott tulajdonos tulajdoni hányadát másnak, vagy felajánlja az államnak ingyen.”

Minden földügy rendezhető némi segítséggel

Nem könnyű kiigazodni a földtulajdonok labirintusában. Főleg a kárpótlási földek esetében, gyakran a tulajdonosok azt sem tudják hol van a saját földjük. A Termőföld Centrum ebben az esetben is tud segíteni. “Ennek lényege, hogy legyűjtetetem a helyrajzi számokat adott névhez, majd lekérem tulajdoni lapjukat. Ezek alapján beárazom a földeket, ha ez elfogadható a tulajdonosnak, lekérem a térképeket és GPS koordinátákat a földhöz és meghirdetem azokat a honlapomon” – magyarázta Vigh Dániel.

Ha a helyrajzi szám nem ismert, azt is ki tudják deríteni név és egyéb adatok alapján.

Zavaros tulajdonjogi helyzet esetén a legtipikusabb probléma, hogy a tulajdonos nem elérhető a bejegyzett címen, vagy már elhunyt. Ilyen esetben a vállalkozás sikerdíjas alapon vállalja a tulajdonos felkutatását vagy a hagyaték ügyének elintézését. “Ha nem megy a megoldás (pl. viszálykodó tulajdonosok között), akkor nem kérem el a sikerdíjat a megbízómtól” – tette hozzá Vigh Dániel.

„Attól függ szolgáltatásunk, hogy mit szeretne az ügyfél az értékesítési folyamatból magára vállalni. Van olyan hirdetőnk, aki csak az ingyenes hirdetésfeladással él és nem kéri a szolgáltatásunkat. De akad olyan is, aki hajlandó befektetni a marketing csomagunkba, hogy sikeresen értékesítse ingatlan porfolióját. Olyan is van, aki csak a hirdetések feltöltéséig kérte a segítségunket, majd átveszi azok kezelésének, ill. az értékesítés összes feladatát” – közölte Vigh Dániel.

Az interjú zárásaként a Termőföld Centrum igazgatója kiemelte, a földvásárlás nagy körültekintést igényel. A tulajdonviszony fontos szempont, nagyon sok föld közös tulajdonban van és nagyjából lehetetlenség minden tulajdonossal megegyezni. Ezért mindig előre kérjük ki a tulajdonlapot és alaposan vizsgáljuk meg – sok kellemetlenségtől megszabadulhatunk így. Szintén érdemes figyelni a szolgalmi jogokra, és tulajdonos korára.

Forrás: Termőföld Centrum, agroinform.hu