Érdekes dolog az elbirtoklás kérdése: akár a régi, akár a jelenleg hatályos Polgári Törvénykönyvnek csupán néhány szakasza foglalkozik ezzel a témával.
A gyakorlatban is nem túl sűrűn fordul elő ez a kérdés, de visszatekintve az elmúlt évtizedekre nincs olyan időszak, amikor ne merült volna fel ezzel kapcsolatos kérdés. Érdekes módon a közelmúltban többen is érdeklődtek erről a témáról, ezért is gondoltam, hogy érdemes némi kitekintést nyújtanom.
Az alapot érdemes idéznem a törvényből:
” Elbirtoklás útján szerzi meg a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot … sajátjaként szakadatlanul birtokolja.”
Valóban itt nagy jelentősége van a szavaknak: sajátjaként és szakadatlanul kell tartania a biroklásnak!
Ingatlan esetében 15, míg ingó esetében 10 év az elbirtoklási idő.
Döntően ingatlanra gondolunk az elbirtoklással kapcsolatosan, ingó esetében ez értékes, gyakran muzeális tárgyaknál fordul elő.
Jelen írás keretében az ingatlan elbirtoklásával kívánok foglalkozni.
Ha elidegenítési és / vagy terhelési tilalom áll fenn az ingatlanon, az nem zárja ki az elbirtoklást!
Tulajdoni hányad elbirtoklására is mód van, bár ilyenkor talán nehezebb a bizonyítás, főleg akkor, ha az elbirtokló egyben tulajdonostárs is.
Ki kell emelnem, hogy természetes személy is, de jogi személy is élhet az elbirtoklás lehetőségével.
Az elbirtokláshoz nincs szükség jóhiszeműségre! Aki viszont bűn cselekménnyel, vagy egyébként erőszakos, alattomos módon került birtokba, az nem szerezhet így tulajdonjogot! / Ez viszont nem zárja ki jogutódjának tulajdonszerzését !/
Az új birtokos saját elbirtoklási idejéhez hozzászámíthatja jogelődjének birtoklását is.
Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolja, úgy ennek megszűntétől számított egy éven belül az elbirtoklási idő letelte esetén sem lehet így tulajdonjogot szerezni vele szemben.
Több cselekmény megszakítja az elbirtoklást:
ha a tulajdonos bírósági úton érvényesíti igényét , gyakorolja tulajdonosi jogait, avagy a birtokos akaratán kívül elveszti és egy éven belül nem szerzi vissza a dolgot, és nem kéri ezt a bíróságtól.
Vigyázat: a korábbiaktól eltérően egy felszólító levél nem szakítja meg az elbirtoklást!
Amikor nyilvánvaló, hogy az elbirtoklás körülményei fennállnak, a költséges pereskedés elkerülése érdekében a tulajdonos okiratban is elismerheti a birtokos tulajdonjogát , természetesen a megfelelő alakiságok mellett, és ezt a földhivatal bejegyzi.
Ingatlanrész elbirtoklásának gyakran képezi akadályát ha a telekalakítás, megosztás, stb. közigazgatásilag nem lehetséges.
Teljesen új jogintézmény a mostani Polgári Törvénykönyvben a jogcímes elbirtoklás.
Olyan esetekben merülhet fel ennek lehetősége, amikor valaki visszterhes jogügylet útján kívánt tulajdonjogot szerezni, és eltelt öt év háborítatlan, sajátként történő birtoklással,de az okirat valamely alakszerű hibája miatt / nem volt ügyvédi ellenjegyzés, stb. / ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem kerülhetett sor.
Ezen ügyekben még nem alakult ki a bírói gyakorlat, hiszen – szerencsére – nem nagy számban fordul elő ilyen eset.
Az elbirtoklás tényét , időtartamát tanúkkal, okiratokkal, fényképekkel, és minden egyéb alkalmas módon igazolni lehet.
A Polgári Kisgazdáknak, de mindenkinek azt tudom ajánlani, hogy amennyiben felmerül az elbirtoklás kérdése, mielőbb törekedjék a rendezésre, mert az időmúlás nagyon megnehezítheti a bizonyítást!
Dr.Bakos Zoltán, KPE szakértő
